房子，是每个老百姓关心的话题。房子，是我们普通老百姓的重要生活部分，同时也是我们平常茶余饭后闲谈的对象。
今天，我就简单来谈谈我对麻城房价的一起看法（不管说的对不对，请文明评论，共同交流）。2010年时，麻城城区房价还是1600-1800元/平左右，地段好的地方也不会超过2000元/平，2014年2月，麻城中心城区（老城区）房价达到4400-5000元/平了，西城新区房价达到了3900-4500元/平了，2014年10-12月，麻城中心城区房价依旧维持在4300-4800元/平之间，而西城新区则有所下降，在3300-3900元/平之间，中心城区由于地段好，交通方便、周边配套齐全（交通便利、读书近、购物方便，就医容易等优势），房价基本上是没有变化的，个别楼盘在做活动促销，实际上优惠的房源很少，一般只推出几套。而新城新区由于目前远离中心城区（相对步行来说，其实麻城市区并不太大，骑车或开车还是很快的），相关配套并没建设到位，即使交房了，目前生活也不方便，周边大型商场、农贸市场、医院、学校均较少，公交也少或者不经过，所以由于尚未开发到位，所以吸引力并不强，房子长期不好卖。只能经常作活动，搞促销，并适当降价以实现走量，回笼资金。
房价的决定因素主要有：开发商拿地成本、开发房产的相关税收、人工及建筑成本、融资成本等构成。因此，从长期看，房价不可能大幅下降，如果要降也是在一定范围内幅动，并逐渐趋近天一个合理的区间，原因有以下几条：
一、麻城的财税政策，目前全国很地方财政收入，房地产贡献比较大，有些地方已严重依赖房地产的开发与发展，房地产对财政收入贡献超过一半以上，麻城作为县级市，并没有太多工业支撑，悉数麻城大型企业也没几个，2013年麻城GDP数据，第一、二、三产业（农业、工业、服务业）比例分别占比32%、42%、36%（好象没有记错吧），从数据看，麻城农业大县的外衣并没有完全退去，同时，工业并不太强，第三产业也不发达，2013年麻城财政收入18亿左右，估计有相当部分是麻城这几十个楼盘共同贡献的。政府对房地产征税主要是出让国有土地所得、其次就是开发商营业所得；由于麻城工业不强，服务业不发达，农业税收少，因此可以推断，麻城房地产对财税贡献很大，发展要发展，政府公共支出、采购、行政成本等，是巨大的开支，因此，对土地收入依赖严重的政府，在一段时期内自然不会降低土地价格，因此，开发商获得国有土地的成本在一定时期内不会发生变化，甚至还会上涨；同样，税收是按国家统一标准执行，短期不会有大的变化。 二、人工及材料成本。其实细心的人们会发现，现在麻城从事建筑事业的工人，日薪现在都不低，比都市白领还高（PS：这里并没有任何比较意思，只是事实描述），如果是点工，大工（就是有一定技术含的工种，这里是按麻城本地话来描述的）一般日薪在200元以上，小工一般也在120-150元之间，今后只有可能上涨，而不会下降；钢筋、水泥、墙砖等建筑材料近几年暴涨，近一年来价格趋于稳定；工程设计、施工设施价格也是逐年水涨船高，因此，在一定时期内，人工及材料成本只会上涨而不会下跌。 三、融资成本。近一年来，国家调控房地产市场，收缩银根，央行对开发商融资要求及门槛提高，加之楼市价格严重背离了市场，泡沫严重，银行风险加大，很多银行从总量控制放贷额度，因此开发商融资要比平时付出更的精力的成本，有时甚至在银行根本 无法获得贷款，开发商资金困难，只得寻找民间贷款（就是高利贷），由于利息极高，很多开发商开发成本增加不少，而开发商要赚钱，要还本付息，只得将这些成本转嫁给老百姓（买房人），不说加价销售，最起码不会降价，换句话说，降价的空间不大。 除以上三个主要原因外，还有投机行为也会导致房价上涨，前几年就很明显，很典型，近一年来，这种投机行为有所减少，因为炒房的最佳时机已经过去了。
以上是说明房价长期内不会大幅下跌的原因说明。郑重说明，本人不是开发商，也不在房地产行业工作，更不是售楼工作者，与房地产一点关系也没有。本人也是普通老百姓，也希望房价能够回归合理价位。
下边，我再谈谈麻城近一年来房价变化及产生的原因。
近一年来，麻城整体房价变化不大，事实上，2013年第四季度至今，房价基本上停止上涨，这是全麻城老百姓都知道的，是不争的事实（当然不排除个别楼盘小幅小涨，我只描述的是整体或一般情况），另外，局部有所下降。下降比较明显的是西城新区。举例，闵五路某楼盘2014年初开盘均价4200元/平，到了2014年10月份以后，均价下调到3800-3900元/平；另外，金通大道某楼盘，年初均价为3900-4100元/平，到了2014年9月份以后，下降至3500-3700元/平左右，另外，位于火车北站附近的某新楼盘（截止今天尚未开盘，内部认筹阶段）均价降至3400元/平。这是几个价格变化相对明显的楼盘，还有好几个，我在这里就不一一举例了。再举例说明下，中心城区的房价变化，位于实验二小房边的某楼盘，2014年一季度，房价为4500-5000元/平，一楼一价；到了2014年11月份，价格为4400-4600元/平之间，有些甚至是现房出售。以上数据说明，相对于去年及今年年初，到年底各楼盘都有一定程度的下降，中心城区下调幅度小，西城新区调整幅度相对较大，整体上讲，房价已停止上涨，并局部有所下降。
导致以上变化的主要原因有以下几个方面：
一、供需关系。房市也是市场经济行为，前几年处于房地产黄金时期，投资房地产的资金源源不断涌入，银行融资比较容易，开发成本也相对现在低，麻城市场出现了一波房地产开发高潮，近五年来，楼盘开发面积每年成倍增加，加之政府城市规划，新城建设、老城区改造、投资者资金涌入，导致一段时期内过度开发，商品房库存不少，而麻城属于国家贫困县，经济落后，老百姓平均收入偏低，手上闲余资金并不多，面对高昂的房价，对于刚需者来说，只能望楼兴叹；近一两年，随着房地产黄金期的过去，很多投资机构和个人均不看好楼市，资金渐渐撤出，减少了对房子的需求；还有，前几年城区周边、城郊还允许私人买地建房，几年间也建设不少私房，相当于消耗了本市潜在购房者（如果没有私房，他们会购买商品房）；还有政府城区改造，建设了一定量的还建房，短期内一定程度浸蚀了部分商品房的市场。另外，由于麻城生活与工作矛盾（很多人能买房却无法在麻城上班，主要是没有合适的工作机会，导致这一部分人群选择在大城市如武汉及外省购房）放弃在本地买房，导致本市潜在客户减少。以上种种原因说明，麻城现阶段房地产市场，供需平衡被打破，供给大于需求。特别说明，这里的需求是指有效需求，即有意愿同时有能力购买的情况。
二、近期房地产市场在环境。由于国内房市大环境并不好，很多机构特别是媒体都在唱衰房市，而且近一年来，全国报道多起楼盘崩盘、开发商跑路、资金链断裂导致楼盘烂尾的新闻，由于大部分楼盘是期房，很多潜在购房者考虑到风险，短期内不敢出手；另外，国内部分城市房价确实出现大跌的情况，加之媒体的大肆报道，导致很多潜在购房者仍处于观望状态。
三、大部分开发商资金紧张，而当下融资困难，为解决资金问题，部分开发商选择让利，即降价来达到跑量的目的，以实现资金回笼。因而很多商家不定期开展促销活动，搞活动主要有三个目的：一是造势，二是宣传，三是达成销售（因为当下房子确实不好卖）。
请各位需要购房的朋友记住：购房是大事，下手须谨慎。鉴于当下麻城的实际情况，考虑到置业风险，对于自住房也就是刚需的朋友请注意，尽量选择现房（选择两房主要是风险小，但缺点也有，一是可选择余地小，而是价格比期房稍高一些。）；如果没有满意 的两遍，尽量选择关键词期限短的楼盘，如你下手时交房还要一年甚至更久的，建议不要购买，因为风险太大；只要预算有限，且不急于入住，可以选择半年内可以交房的期房，这样的房子一般基本完工，只是最后的处理及手续的报备，问题不会太大。
另外，购房要理智，千万不能光听售楼小姐的或开发商置业顾问的话，要有理解的理解与判断。
凡是广告打的特别响的，且经常打广告的楼盘，或者告诉你销售的很好的楼盘，你就要注意了，往往越是这样，越是说明他们的销售不行，库存压力大，极需销售。试想一下，如果销售真的很好，何必还要花重金打广告呢，如果是这样，这样的广告是无效的，即不会产生价值的，开发商都是精明的人，谁会花重金去做无用功呢？除非是傻子！
最后，对麻城未来三个月的房价进行预测，之所以预测三个月的，一是因为本人能力有限，太久了不会预测，二是根据当下实情情况预测未来一个季度的短期变化，一般是基本客观的，太长则是扯淡，因为可变因素太多。
大家知道，国家现在在微调房市，近期相应出台了一连串的政策和措施，一是降低二套房的首付比例，由原先的60%降到30%；二是放宽公积金贷款政策，各地方可根据实际制定相应的优惠措施；三是税费优惠措施（部分地方可以夏减半，总之有着不同程度的优惠）；四是贷款利率降低，2014年10月份以前，贷款的基本利率还是6.55%，而麻城执行的是7.12%左右，到了11月份，麻城贷款利率执行基本利率6.55%，11月下旬，央行降低贷款基本利率，调整为6.15%，而同时，央行还降低了存款利率，种种迹象表明，政府试图通过一连串的措施刺激房地产市场，以实现交易量增加。因此，可以推测，各组措施实施后，房地产市场在局部会迎来好转，但是刺激需要一个过程，局部地方政策较好，房市反弹会比较快，但麻城目前仅执行了贷款基准利率下调为6.15%，公积金异地互认并未执行，契税减半优惠也并没有执行，因此，现阶段，麻城房价不会有大的变动，可以预测，在2015年4月份之间，麻城房价基本是趋于稳定，不会有大的变化。4月份以后，可能会缓慢回升，也可能维持不变。
各位需要购房的朋友，建议避开春节期间购房，春节期间，很多外地工作人员回老家，可能会形成短期局部价格回升（需求大），可以在12月份、2015年1月份及2015年3月下旬-4月份选择，适时购置。
另外，对于要办按揭购房的朋友，如果你使用信用卡，请注意及时还款，以勉造成不良信用记录，影响贷款。
以上不管有没有道理，都是个人的认识，请各位麻城老乡不要乱踩，合理评论，欢迎交流。谢谢！
一个麻城小老百姓的话
2014-12-04
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